初稿：2021/03/16
こんにちはー！
cocoablogへようこそ！
今回は、賃貸管理システムのどこに着目して確認すれば良いかをまとめましたので
是非ご活用下さい。
資料請求してみましたシリーズでは、賃貸管理システムを中心にデベロッパー各社を調べてまとめました。
マンションデベロッパー全３５社〜東京都内の投資不動産会社一覧〜 - cocoa blog
こちらからご覧ください
こちらを見れば何となくでも注意点や標準値がわかると思いますが、
結局どこに注目すべきか、どこを比較すべきか？
このご質問にお答えすべく要点をあげていきます。
ではではいきましょう！
ここだけは押さえよう！〜賃貸管理システムのチェック項目７〜
チェック項目
１手数料
一番最初に目に付く項目ですね。
【標準】
集金代行⇨5％
サブリース⇨90％保証
標準なのでもちろん会社の中には、集金代行の手数料がもっと安く、サブリースの保証料がもっと高いところもあります。
ただ、手数料が安ければ安いほど、保証料が高ければ高いほどいいというわけではありません。
例えば、集金代行手数料が1,000円であった場合、私の見方はこうです。
「そんな安い手数料で会社もつのかな？」
「管理戸数は？」「従業員数は？」
「そもそも管理は独立した管理会社の業務なのか、もしくは管理事業部としての管理なのか？」
つまり、その金額が適切で安全な運用をしていけるかという視点です。
２期間
【標準】
集金代行⇨2年
サブリース⇨2年の見直し
こちらに関しても、長ければ良いというわけではありません。
私の考えとしては、むしろ長くない方が自由度が高く良いと思います。
理由としては、期間が長いほど縛りが多い・きつい
傾向にあるからです。
例えば、とある会社の
「○○年一括借上！！」
もそのケースですね。。。
３礼金・更新料の取扱
【標準】
集金代行⇨会社と折半
サブリース⇨会社取得
そもそも礼金・更新料の金額ですが、家賃の1ヶ月としている会社がほとんどで、
ちらほら2ヶ月と設定しているところがあるといったところです。
サブリースに関してはほぼ全各社足並み揃えて会社取得です。
集金代行に関しては、会社と折半ではないケースは、賃貸契約の手数料として全てを会社取得するケースです。
礼金・更新料はオーナーに取ってのボーナスのようなものなので取扱は気になるところですね。
４解約要件
【標準】
集金代行⇨数ヶ月前の申告
サブリース⇨家賃数ヶ月分の違約金、または解約できない
集金代行はどこも自由度は高いかと思います。
問題はサブリースです。
これは集金代行も同じですが、基本、どこの会社も賃貸管理戸数を増やしたいというスタンスなので、すなわち、解約されたくないわけです。
家賃保証だから安心！と単純ではなく、解約できない場合は売却に不利になるケースもあるのでよくよく注意しておきましょう！
解約要件は、割と見落としがちな項目になるのでしっかり確認しましょう！
５延滞・滞納保証の有無
【標準】
集金代行⇨有
サブリース⇨保証なので対象外
デベロッパーであれば滞納保証をしている会社がほとんどです。
デベロッパーでも無い会社は有りますが、特に中古専門の会社は結構な確率で無いのでここも重要な比較項目ですね。
６免責期間の有無
【標準】
集金代行⇨保証では無いので免責の有無は関係なし
サブリース⇨1ヶ月〜2ヶ月
解約要件と同じく見落としがちな項目です。
免責期間が設けられていたら、引渡し後数ヶ月は保証といえども空室が起こります。
むしろ、新築ですと竣工と同時に入居とならないケースも多いので、引渡し後いきなり数ヶ月空室、なんてこともあるので確認しましょう！
７設備機器・現状回復の費用負担
【標準】
集金代行⇨自己負担、もしくは定額払いでの保証サービス
サブリース⇨自己負担、もしくは定額払いでの保証サービス
集金代行かサブリースかによってサービスに違いを置いてある会社はほとんどありません。
また、今までの６項目とは違い、比較的会社によってのサービスに違いが出る項目かもしれません。
中には、現状回復費用は無料サービスを提供している会社もあります。
設備機器・現状回復の費用は、不動産投資の中でも最も割合を多く占めるランニングコストです。そんなかかるとは聞いてない、など運用開始後のトラブルの原因にもなりうることなのでしっかり確認しておきましょう！
不動産の立地や利回りばかりに囚われてしまうと失敗の原因になりかねません。
管理は成功させるための重要な要素ですので、良質なサービスかどうかを目利きできる力をぜひつけてください！
以上、ここに注目！〜賃貸管理システムのチェック項目７〜
でした！
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