ここに注目！〜賃貸管理システムのチェック項目７〜
初稿：2021/03/16
こんにちはー！
cocoablogへようこそ！
今回は、賃貸管理システムのどこに着目して確認すれば良いかをまとめましたので
是非ご活用下さい。
資料請求してみましたシリーズでは、賃貸管理システムを中心にデベロッパー各社を調べてまとめました。
マンションデベロッパー全３５社〜東京都内の投資不動産会社一覧〜 - cocoa blog
こちらからご覧ください
こちらを見れば何となくでも注意点や標準値がわかると思いますが、
結局どこに注目すべきか、どこを比較すべきか？
このご質問にお答えすべく要点をあげていきます。
ではではいきましょう！
ここだけは押さえよう！〜賃貸管理システムのチェック項目７〜
チェック項目
１手数料
一番最初に目に付く項目ですね。
【標準】
集金代行⇨5％
サブリース⇨90％保証
標準なのでもちろん会社の中には、集金代行の手数料がもっと安く、サブリースの保証料がもっと高いところもあります。
ただ、手数料が安ければ安いほど、保証料が高ければ高いほどいいというわけではありません。
例えば、集金代行手数料が1,000円であった場合、私の見方はこうです。
「そんな安い手数料で会社もつのかな？」
「管理戸数は？」「従業員数は？」
「そもそも管理は独立した管理会社の業務なのか、もしくは管理事業部としての管理なのか？」
つまり、その金額が適切で安全な運用をしていけるかという視点です。
２期間
【標準】
集金代行⇨2年
サブリース⇨2年の見直し
こちらに関しても、長ければ良いというわけではありません。
私の考えとしては、むしろ長くない方が自由度が高く良いと思います。
理由としては、期間が長いほど縛りが多い・きつい
傾向にあるからです。
例えば、とある会社の
「○○年一括借上！！」
もそのケースですね。。。
３礼金・更新料の取扱
【標準】
集金代行⇨会社と折半
サブリース⇨会社取得
そもそも礼金・更新料の金額ですが、家賃の1ヶ月としている会社がほとんどで、
ちらほら2ヶ月と設定しているところがあるといったところです。
サブリースに関してはほぼ全各社足並み揃えて会社取得です。
集金代行に関しては、会社と折半ではないケースは、賃貸契約の手数料として全てを会社取得するケースです。
礼金・更新料はオーナーに取ってのボーナスのようなものなので取扱は気になるところですね。
４解約要件
【標準】
集金代行⇨数ヶ月前の申告
サブリース⇨家賃数ヶ月分の違約金、または解約できない
集金代行はどこも自由度は高いかと思います。
問題はサブリースです。
これは集金代行も同じですが、基本、どこの会社も賃貸管理戸数を増やしたいというスタンスなので、すなわち、解約されたくないわけです。
家賃保証だから安心！と単純ではなく、解約できない場合は売却に不利になるケースもあるのでよくよく注意しておきましょう！
解約要件は、割と見落としがちな項目になるのでしっかり確認しましょう！
５延滞・滞納保証の有無
【標準】
集金代行⇨有
サブリース⇨保証なので対象外
デベロッパーであれば滞納保証をしている会社がほとんどです。
デベロッパーでも無い会社は有りますが、特に中古専門の会社は結構な確率で無いのでここも重要な比較項目ですね。
６免責期間の有無
【標準】
集金代行⇨保証では無いので免責の有無は関係なし
サブリース⇨1ヶ月〜2ヶ月
解約要件と同じく見落としがちな項目です。
免責期間が設けられていたら、引渡し後数ヶ月は保証といえども空室が起こります。
むしろ、新築ですと竣工と同時に入居とならないケースも多いので、引渡し後いきなり数ヶ月空室、なんてこともあるので確認しましょう！
７設備機器・現状回復の費用負担
【標準】
集金代行⇨自己負担、もしくは定額払いでの保証サービス
サブリース⇨自己負担、もしくは定額払いでの保証サービス
集金代行かサブリースかによってサービスに違いを置いてある会社はほとんどありません。
また、今までの６項目とは違い、比較的会社によってのサービスに違いが出る項目かもしれません。
中には、現状回復費用は無料サービスを提供している会社もあります。
設備機器・現状回復の費用は、不動産投資の中でも最も割合を多く占めるランニングコストです。そんなかかるとは聞いてない、など運用開始後のトラブルの原因にもなりうることなのでしっかり確認しておきましょう！
不動産の立地や利回りばかりに囚われてしまうと失敗の原因になりかねません。
管理は成功させるための重要な要素ですので、良質なサービスかどうかを目利きできる力をぜひつけてください！
以上、ここに注目！〜賃貸管理システムのチェック項目７〜
でした！
こちらもどうぞ
NG！！！こんな提案はまず断りましょう！〜「なんちゃって」不動産投資〜
初稿：2021/03/14
こんにちは〜！
cocoa blogへようこそ！
今回は、
業界のやばい話
「なんちゃって」不動産投資
について書いていきます
NG！！！こんな提案はまず断りましょう！
〜「なんちゃって」不動産投資〜
さて、いきなりですが、
新築マンションをローンで購入して毎月プラスのキャッシュフローが出たら夢見たいですよね？
良いと思っちゃいますよね？
前回のブログに似たような内容ですが、、、
本当にあった怖い会社。。。区分マンション投資の悪徳会社 - cocoa blog
はい、そんな甘い話ありません。。。
でもあるんです！
不動産投資を検討されている方は聞いたことあるかもしれませんが
それは、なんちゃって不動産投資です
えっ！そんな方法があるならやりたい！！
と思う方もいるかもしれませんが、絶対にやらないで下さい。
詐欺の加害者になるかも。。。
まず、なんちゃって不動産投資とは、
実需住宅を住宅ローンで購入し、自分は住まないで最初から賃貸に貸し出す
ということです
なんちゃっての利点としては、
オーナー目線だと、住宅ローンの低金利でローンを引っ張ることができる
業者目線だと、投資用ローンだと融資が引けない客層へ融資を斡旋することができる
ことです。
そしてこのような業者は会社体力がない会社です
例えば
・良い物件を仕入れる力がない
⇨中古のファミリー物件は市場に腐るほどある
・提携金融機関が弱い
⇨実需のローンはハードルが低く融資を受けやすい、また物件への評価というよりは
返済能力ベースの融資になるのでより高い価格で販売し多くの利益を取ることができ
る
また、よくある特徴としては、
・設立まもない
・小規模経営
・ホームページすらない
など、、、
ここまで、
「なんちゃって」とは
その特徴
等書きましたが、
何より一番お伝えしたいことは、
絶対にこんな話には乗らないで下さい
ということです！
理由はというと、
実需のフリして投資利用するということは住宅ローンの約款違反だからです
実際に嘘がバレるというケースもありました
その場合、一括返済を求められることもあります
そしてこの甘い話に乗って成り立つ自分の立場は、
あくまでも詐欺の加害者であるということです
バレなきゃ良いじゃんと思う方もいるかもしれませんが
仮にバレなくても、そもそもの投資として非常に質が悪いものなので失敗する可能性は大きいです
実際、デフォルトする方もたくさんいます
以上、短いですが、楽して稼ぐことは出ないですよねという内容でしたw
ご覧いただきありがとうございましたー！
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マンションデベロッパー全３５社〜東京都内の投資不動産会社一覧〜 - cocoa blog
首都圏投資不動産デベロッパー 2019年供給戸数ランキング - cocoa blog
本当にあった怖い会社。。。区分マンション投資の悪徳会社
初稿2021/03/09
こんにちはー！
cocoa blogへようこそ！
今回は、本当にあった、といいますか現存しているとある投資不動産会社に関して書いていきます。
実名は伏せますが。。。
不動産投資を検討中の方には、こういうケースもあるんだなとお役に立てればと思います。
本当にあった怖い会社
不動産投資を検討する際、不動産自体はもちろんのこと、どういう会社がいいのかも気になるところですよね。
でも実際はなかなか判断は難しいところです、、
上場していればまだ判断材料はありますが、そうでなければ会社が作成している案内資料等で判断するしか有りません
さらにその中で具体的に何を見るかというと、まずは売上や設立年数、分譲戸数や管理戸数などの実績でしょう。
次は会社が提供しているサービス、といったところでしょうか。
資料請求してみたシリーズでご紹介している賃貸管理一つとっても各社色が違います。
そしてそのサービスをこれでもかと提供しているとある会社があるのです。。。
そう、ここの会社が本当にやばいんです！！！
危険・危険・危険・危険・危険・危険・危険・危険・危険・危険・危険・危険・危険・危険・危険・危険
その会社のサービスはこちら
・「頭金入りません、弊社が負担します！」
・「諸費用入りません、弊社が負担します！」
・「固定資産税、弊社が負担します！」
・「不動産取得税、弊社が負担します！」
・「賃貸管理手数料、無料です！」
・「現状回復費用、弊社が負担します！」
・「設備機器の修理・交換費用、弊社が負担します！」
・「確定申告、弊社で作ります！還付あります！」
危険・危険・危険・危険・危険・危険・危険・危険・危険・危険・危険・危険・危険・危険・危険・危険
さぁどうでしょう？
そしてクロージングトークは、
「所有期間中は出費はでず、年数が経てば残高が減り資産価値は維持されるので売却益が出ます！」
です
素直に受け取ると、
一切出費しないで数年持ってるだけで利益出るなんて最高じゃん！！
となるかもしれません。
いやいや、世の中そんなに甘くありませんよね。
でも実際に購入している方はいるんです。。。
その末路とは、、、想像したくないですね
まだまだあります怖い要素w
そこで購入された方からシミュレーションを見せていただいたのですが違和感がありました。
「家賃保証（この会社は確か90％保証だったかと）の割りに送金家賃高いなー、、」
で、家賃を調べたところ明らかに会社が提示している家賃が高かったんです
どういうことなのでしょうか、、、、、
これは私の推測ですが
実際の賃貸契約書を改ざんしているのかも
ということです
ここまでの流れ、その会社のロジックを整理すると（推測含みますが）、
実際の賃貸契約書に記載している賃料を改ざん（家賃を上げる）
🔽
物件の価格を上げる（銀行からの評価額を上げる）
※物件価格は金融機関が物件に出す評価額（担保力）で、評価は収益力（賃料）から還元して出します（収益還元）。つまり、賃料が高ければ高いほど、高い評価が出るということです。
参考までにこちらもどうぞ
前編：新築ワンルームマンション投資【失敗しないためのチェック項目１０】購入前に確認しておくべきこと！！ - cocoa blog
🔽
販売利益を多く確保する
🔽
その利益の中から各種サービスの資本を捻出する
という流れです
推測も入ってますが、本当だとしたらかなりやばいですよね、、
やばいというか詐欺です。。。
一応、その推測をする理由はこの事実があるからです
それは、その会社は過去にオーナーへの家賃送金をしないということが何回も何人もあったからです
最悪のケースは、その理由を原因に破産された方もいます
実際に私の身近にも、、、
そして悲しいことに、その会社は今も平気で営業活動しているのです。。。
はい、ということで、ここまで書いてきた内容は、推測を除いた部分は
全て事実です。
この記事を通してお伝えしたいことは、
・世の中にはそのような悪徳不動産会社が存在している
・甘いトークには裏があるかもしれない
ということです
ではどのように見分けるのか、、、
とても難しいところではありますが、特徴としては
・デベロッパーではく中古専門の販売会社
・設立してまもない
・金融機関の提携が少なく高い金利での融資になる
です（当てはまる会社＝悪徳ではないです）
もちろん、真面目にやっている会社も多いですしそんな会社はごく一部です。
だからこそ信頼できる会社から購入することをオススメします！！
以上、
本当にあった怖い会社。。。区分マンション投資の悪徳会社
でした！
こちらもどうぞ！
前編：新築ワンルームマンション投資【失敗しないためのチェック項目１０】購入前に確認しておくべきこと！！ - cocoa blog
後編：新築ワンルームマンション投資【失敗しないためのチェック項目１０】購入前に確認しておくべきこと！！ - cocoa blog
資料請求してみた〜投資不動産デベロッパー 株式会社シーラの特徴〜
初稿：2021/03/08
こんにちはー！
cocoa blogへようこそ！
資料請求してみたシリーズと題して
ホームページからだけではわからない管理システムを中心にまとめてみました
今回はこちらの会社
株式会社シーラ
特徴
2010年設立の若手デベロッパー。しかし、代表の湯藤さんは、リーマンショックの煽りで倒産した、上場していた不動産投資会社（エスグランド）に勤めていたこともあり経験は豊富？
物件は徒歩7分圏内にこだわり供給。
分譲実績：記載無し
賃貸管理戸数：2,701戸（2020年12月）
賃貸システム
【集金代行】
手数料：賃料の4％
期間：記載無し
礼金取扱：記載無し
更新料取扱：記載無し
送金日：記載無し
解約要件：記載無し
【借上システム（サブリース）】
保証％：賃料の92％（免責期間45日）
期間：5年毎の見直し
礼金：記載無し
更新料：記載無し
送金日：記載無し
解約要件：記載無し
設備機器の修理・交換費用：記載無し
提携金融機関
ダイヤモンドアセットファイナンス
ジャックス
関西みらい銀行
その他
確定申告サポート：記載無し
最新物件
記載無し
いわゆる新興系のデベロッパーで、会社設立の背景もあり若手ながらも着実に売上を伸ばしている。
いただいた資料の中に、新築でも価格はプレミアを乗せてないと書いてましたが、経験上そんなことはないかなという印象。。。
以上、短いですがご参考にしてください！
こちらもどうぞ
資料請求してみた〜投資不動産デベロッパー 株式会社日本ワークスの特徴〜
初稿：2021/03/07
こんにちはー！
cocoa blogへようこそ！
資料請求してみたシリーズと題して
ホームページからだけではわからない管理システムを中心にまとめてみました
今回はこちらの会社
株式会社日本ワークス
特徴
1996年設立の老舗デベロッパー。供給物件の内95％以上が23区で、供給立地を徹底して23区に絞っている。東京都心部よりはいわゆる住宅地に多数。
分譲実績：5,500戸以上（2021年2月）
賃貸管理戸数：記載無し
賃貸システム
【集金代行】
手数料：賃料の5％
期間：3年（更新有）
礼金取扱：会社と折半
更新料取扱：会社と折半
送金日：毎月10日に当月分（滞納保証有）
解約要件：3ヶ月前申告
他：新築マンション初回契約時のみ入居者が付くまで家賃保証。現状回復費用無料
【借上システム（サブリース）①】
保証％：賃料の90％（免責期間無し）
期間：2年毎の見直し
礼金：会社取得
更新料：会社取得
送金日：全月末
解約要件：賃料の6ヶ月（日本ワークスグループの買取・仲介での売買の場合は無し）
他：現状回復費用無料
【借上システム（サブリース）②】
保証％：賃料の95％（免責期間無し）
期間：2年毎の見直し
礼金：会社取得
更新料：会社取得
送金日：前月末
解約要件：できない
設備機器の修理・交換費用：記載無し
提携金融機関
記載無し
その他
確定申告サポート：税理士による無料の作成サービス
最新物件
記載無し
賃貸管理システムに関しては、この資料請求してみたシリーズの中ではもっとも手厚いサービス。東京都心部に物件を探している人には物足りないかもしれないが、安心を求める方には良いかも。
以上、短いですがご参考にしてください！
こちらもどうぞ
資料請求してみた〜投資不動産デベロッパー 株式会社真和エンタープライズの特徴〜
初稿：2021/03/06
こんにちはー！
cocoa blogへようこそ！
資料請求してみたシリーズと題して
ホームページからだけではわからない管理システムを中心にまとめてみました
今回はこちらの会社
株式会社真和エンタープライズ
特徴
1996年設立の老舗デベロッパー。
関西や北海道にも会社設立し販売展開。自社開発はしてますが、他社開発の物件も多く販売している。LALLヒューマンホールディングの中核会社で、ホールディングスの事業は医療や教育など多角的に事業展開。
分譲実績：記載無し
賃貸管理戸数：4,328戸（2021年2月）
賃貸システム
【集金代行】
手数料：月額3,334円（税抜）
期間：記載無し
礼金取扱：記載無し
更新料取扱：記載無し
送金日：毎月7日に当月分（1ヶ月まで滞納保証有）
解約要件：記載無し
【借上システム（サブリース）】
保証％：記載無し
期間：記載無し
礼金：記載無し
更新料：記載無し
送金日：記載無し
解約要件：記載無し
設備機器の修理・交換費用：３点設備10年保証システム⇨エアコン・ガスコンロ・給湯器を30,000円で10年間修理・交換を何度でも保証
提携金融機関
ジャックス
関西みらい銀行
ダイヤモンドアセットファイナンス
その他
確定申告サポート：有料
最新物件
デベロッパーといえども年間の自社開発物件は数棟で、卸の物件の販売が多い。
業界ではいち早く不動産特定共同事業に着手し、現在は14つめのファンドを販売中。
以上、短いですがご参考にしてください！
こちらもどうぞ
資料請求してみた〜投資不動産デベロッパー 株式会社TFDコーポレーションの特徴〜
初稿：2021/03/05
更新：2021/03/06
こんにちはー！
cocoa blogへようこそ！
資料請求してみたシリーズと題して
ホームページからだけではわからない管理システムを中心にまとめてみました
今回はこちらの会社
株式会社TFDコーポレーション
TFDコーポレーション│投資マンション、マンション経営のことなら TFDコーポレーション│ルーブルシリーズ
特徴
1977年設立の老舗デベロッパー。
不動産投資事業１本で長年堅実な運営をしている。売上も200億を超え、物件も安定して供給している大手企業。
分譲実績：367棟 17,685以上（2018年12月末）
賃貸管理戸数：10,500戸（2018年3月）
賃貸システム
【集金代行】
手数料：賃料の5％
期間：2年更新
礼金取扱：会社と折半
更新料取扱：会社と折半
送金日：記載無し
解約要件：記載無し
【借上システム（サブリース）】
保証％：設定賃料の85％
期間：5年（更新可能）
礼金：なし
更新料：なし
送金日：記載無し
解約要件：記載無し
設備機器の修理・交換費用：オーナー負担
提携金融機関
ジャックス
関西みらい銀行
リコーリース
その他
確定申告サポート：記載無し
最新物件
所在地（住居表示）：東京都足立区足立1丁目19以下未定
交通：東武スカイツリーライン
「五反野」駅徒歩6分
以上、短いですがご参考にしてください！
こちらもどうぞ
資料請求してみた〜投資不動産デベロッパー スカイコート株式会社の特徴〜
初稿：2021/03/04
こんにちはー！
cocoa blogへようこそ！
資料請求してみたシリーズと題して
ホームページからだけではわからない管理システムを中心にまとめてみました
今回はこちらの会社
スカイコート株式会社
特徴
設立1969年、業界で一番長い歴史を持つ老舗。供給エリアは首都圏で、23区のみならず東京市部、埼玉県、神奈川県、千葉県と満遍なく供給。エリアのこだわりは感じられず供給できる場所に供給しているという印象。
分譲実績：944棟 34,287戸（2021年2月末）
賃貸管理戸数：記載無し
賃貸システム
【集金代行】
手数料：募集設定賃料の90％〜93％
期間：定めなし
礼金取扱：会社と折半
更新料取扱：会社と折半
送金日：記載無し
解約要件：記載無し
滞納保証有り
【借上システム（サブリース）】
保証％：設定賃料の85％〜90％
期間：2年（免責期間1ヶ月〜2ヶ月）
礼金：なし
更新料：なし
送金日：記載無し
解約要件：記載無し
設備機器の修理・交換費用、現状回復費用：保証制度（そなエール）有り⇨月額3,000円で全てカバー
提携金融機関
記載無し
その他
確定申告サポート：記載無し
最新物件
スカイコート グランメゾン御殿山 | TOP | スカイコート株式会社
冒頭にも書きましたが、業界で一番長く続いているデベロッパーなので、独立しては潰れという投資不動産会社が非常に多い業界において、安心感は強いかな。
実績も十分で堅実な経営をしている印象。
新興デベロッパーは多角的に事業展開している会社も多いですが、スカイコートは投資不動産事業一筋で貫いている。
以上、短いですがご参考にしてください！
こちらもどうぞ
資料請求してみた〜投資不動産デベロッパー 株式会社アセットリードの特徴〜
初稿：2021/03/03
こんにちはー！
cocoa blogへようこそ！
資料請求してみたシリーズと題して
ホームページからだけではわからない管理システムを中心にまとめてみました
今回はこちらの会社
株式会社アセットリード
特徴
アパートの開発・販売・管理も行っている
エース証券と業務委託契約を結んでおり、株式・債券・投資信託等の金融商品も取扱をしているほか、不動産特定共同事業や不動産私募リート、ホテル事業など幅広く展開している。
分譲実績：150棟 4,000戸以上（2021年2月末）
賃貸管理戸数：3,000戸以上（2021年2月）
賃貸システム
【集金代行】
手数料：記載無し
期間：記載無し
礼金取扱：記載無し
更新料取扱：記載無し
送金日：記載無し
解約要件：記載無し
【借上システム（サブリース）】
保証％：記載無し
期間：記載無し
礼金：記載無し
更新料：記載無し
送金日：記載無し
解約要件：記載無し
設備機器の修理・交換費用：記載無し
提携金融機関
記載無し
その他
確定申告サポート：記載無し
最新物件
不動産投資のみにとらわれず多角的に事業展開している。
管理システムに関してはご覧の通り情報が皆無なので再度問い合わせしてわかり次第掲載します！
以上、短いですがご参考にしてください！
こちらもどうぞ
資料請求してみた〜投資不動産デベロッパー 株式会社エフ・ジェー・ネクストの特徴〜
初稿：2021/03/01
こんにちはー！
cocoa blogへようこそ！
資料請求してみたシリーズと題して
ホームページからだけではわからない管理システムを中心にまとめてみました
今回はこちらの会社
株式会社エフ・ジェー・ネクスト
ガーラマンションシリーズのFJネクスト（エフ・ジェー・ネクスト）｜新築分譲マンション、マンション投資・経営
特徴
1980年創業の最大手デベロッパーで供給戸数は業界最多。
2004年にジャスダック上場を果たし、2013年に東証1部上場。
供給アリアは約80％が東京で残りは神奈川県。
リゾート事業も手がけていて、複数の旅館運営。
建設会社もグループにある。
分譲実績：391棟（2020年12月末）
賃貸管理戸数：16,000戸（2020年12月末）
賃貸システム
【集金代行】
手数料：3,500円（税込）/月 40m2超は賃料の4.2％
期間：2年の自動更新
礼金取扱：賃料2ヶ月分の内、1ヶ月分は新契約業務委託料として
更新料取扱：賃料の1ヶ月分を会社と折半
送金日：毎月末締め切り、翌月15日に送金
解約要件：記載無し
【借上システム（サブリース）】
保証％：査定賃料の95％
期間：2年更新（免責期間1ヶ月）
礼金：なし
更新料：なし
送金日：毎月末締め切り、翌月15日に送金
解約要件：記載無し
設備機器の修理・交換費用：記載無し
提携金融機関
イオン住宅ローンサービス
関西みらい銀行
ジャックス
その他
確定申告サポート：記載無し
最新物件
[公式HP]ガーラ・ヒルズ千歳烏山 | 東京都世田谷区 FJネクストの新築分譲マンション | 京王線「千歳烏山」駅より徒歩5分
全体的なところでいくとさすが大手という印象。隅々まで行き届いているなと。
賃貸管理のサブリースに関して、95％で保証している会社はごく僅かなので、大手ならではのスケールメリットというところでしょうか。
以上、短いですがご参考にしてください！
こちらもどうぞ
